În materia vânzării, art. 1669 C.civ. reia dispozițiile art. 1279 alin 3 C.civ. și reglementează executarea silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, care reprezintă de fapt o obligație de a face, asumată fie printr-o promisiune unilaterală, fie printr-o promisiune bilaterală.

Legiuitorul a instituit în dispozițiile art. 1669 C.civ. următoarele:

”(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.
(4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se consideră stinsă.”

Dispozițiile art . 1279 alin 3 C.civ. arată că ” De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.”

Sigur că, trebuie avut în vedere atât RIL. Dec. ICCJ (RIL) nr. 12/2015, în sensul în care s-a decis că ”în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți proprietari”, dar și HP. Dec. ICCJ (DCD) nr. 23 /2017 care arată că ” În interpretarea și aplicarea art. 1279 alin (3) teza I și art. 1669 alin. (1) C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

În toate situațiile de mai sus, partea care și-a îndeplinit sau care este gata să își îndeplinească obligațiile, poate cere instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, condiționat fiind desigur de întrunirea tuturor condițiilor de validitate ale vânzării.

Prin ipoteză, condițiile vânzării (consimțământ, obiect determinat și licit, preț etc.) se cer a fi îndeplinite chiar în momentul încheierii promisiunii de vânzare, numai momentul întocmirii vânzării fiind amânat.

Promisiunea nu este translativă de proprietate, dar conține consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită.

Pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract este posibilă numai dacă bunul se mai află în patrimonial vânzătorului și cu privire la care să nu existe eventuale clauze de inalienabilitate consimțite de proprietar.

Avocat Andreea Marca, Baroul Bacău